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　　为正确审理物业服务合同纠纷案件，统一裁判尺度，根据《中华人民共和国民法典》等法律法规和有关司法解释规定，结合审判实践，制定本指引。

　　一、本指引适用于物业服务人与业主因物业服务合同而产生的民事纠纷。物业的承租人、借用人等物业使用人行使权利、承担义务违反物业服务合同或者法律、行政法规、管理规约引起物业服务合同纠纷的，参照适用本指引。

　　(四)与物业使用人有利害关系的其他情形。物业使用人单独作为原告或者被告的诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条规定的，人民法院应当追加业主参加诉讼。

　　三、业主委员会为处理民法典第二百七十八条规定的业主共同决定事项以外的事项提起诉讼的，应以自己为原告，并提交依法成立的材料。业主委员会未备案的，不影响业主委员会的诉讼主体资格，有相反证据证明的除外。

　　四、业主委员会为处理民法典第二百七十八条规定的业主共同决定事项提起诉讼的，应以自己为原告，提交依法成立的材料及业主大会就有关事项的决议。

　　涉及承认、放弃、变更诉讼请求等业主利益重大事项的，还应取得业主大会的特别授权。特别授权可以在管理规约等小区自治性文件中预先授予。

　　(一)已选举产生新业主委员会的，由新业主委员会继受原业主委员会的权利义务，继续进行诉讼;

　　原业主委员会拒绝或者确定无法继续进行诉讼的，法院依照《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条通知物业所在地的居民委员会，由其代行业主委员会职责或者指导业主大会依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条指定业主代表参加诉讼。

　　管理规约等另有约定的，从其约定，自原业主委员会拒绝或者无法继续进行诉讼之日起九十日，居民委员会怠于代行职责或者业主大会未指定业主代表，原业主委员会作为原告的，按撤回起诉处理;原业主委员会、业主大会作为被告的，缺席判决。

　　六、未依法成立业主委员会，或者业主委员会息于提起诉讼的，经过业主大会依法授权的业主可以代表全体业主提起诉讼。

　　未依法成立业主大会的，符合民法典第二百七十八条规定要求的业主可以代表全体业主提起诉讼。业主代表提起诉讼，应当提交相关决议，涉及承认、放弃、变更诉讼请求等业主利益重大事项的，还应取得特别授权。

　　七、业主为处理本指引第三条、第四条规定的事项提起诉讼的，不予受理。业主委员会参加诉讼后，业主要求参加诉讼的，不予准许，但该业主具有独立请求权的除外。

　　仅涉及单个业主或者部分业主利益的，单个业主或者部分业主可以自己的名义对物业服务人提起诉讼。

　　八、业主委员会未取得业主大会的授权或者未按业主大会授权签订物业服务合同，且在一审法庭辩论终结前未取得业主大会追认的，该合同无效。

　　居民委员会根据法律法规等规范性文件的授权代行业主委员会职责签订物业服务合同的，参照前款规定处理，业主委员会或者业主代表以建设单位未经招标投标程序选聘物业服务人主张前期物业服务合同无效的，不予支持。

　　九、物业服务合同无效或者不生效，物业服务人请求支付物业费的，法院可结合物业服务合同约定、双方的过错情况、物业服务人实际提供的服务项目和质量、当地政府部门制定的指导价等因素合理确定物业费支付标准。

　　十、无书面物业服务合同，物业服务人以已提供物业服务为由请求业主支付物业费的，应予支持;业主大会已经依法解聘并明确告知物业服务人拒绝其服务的除外。

　　未约定物业费计收标准的，法院可结合物业服务人提供的服务项目和质量，参照当地政府部门制定的指导价确定。

　　十一、业主自接收物业之日起支付物业费。办理物业交付手续的，视为接收物业。业主未接收物业的，物业服务人无权诉请支付物业费;业主已取得物业权属证书，或者物业交付时间已经生效法律文书认定的除外。

　　十二、业主转让物业时约定由受让人交纳产权变更登记之前的物业费，通知物业服务人后其表示同意的，由受让人交纳;未通知物业服务人，或者物业服务人未表示同意的，由原业主交纳。

　　业主设立居住权或者出租、出借物业时约定由物业使用人交纳物业费的，不得对抗物业服务人;通知物业服务人的，物业使用人负连带交纳责任。约定明确排除该段期间业主支付物业费的义务并经物业服务人同意的，由物业使用人交纳。

　　十三、司法拍卖房屋的公告注明该房屋可能拖欠的物业费水电等费用均由买受人承担，物业服务人同意的，房屋产权变更前的欠费由买受人承担;不同意的，由原业主承担。

　　拍卖公告仅提示房屋可能拖欠物业费或水电等费用，未明确由买受人承担的，房屋产权变更前后的欠费由原业主、买受人各自承担。

　　十四、物业服务人调高物业费收费标准，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第(九)项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”。未按该条第二款规定组织表决的，调高后的收费标准对业主不产生效力。建设单位在与业主签订房屋买卖合同后调高前期物业服务合同收费标准、变更服务项目等的，参照前款规定处理。

　　十五、商业物业业主以同一物业服务区域内业主大会决议仅提高商业物业的收费标准，或者提价幅度不合理地大于住宅物业为由拒绝支付物业费的，法院告知其另行对业主委员会提起撤销权诉讼，本案中止审理。

　　物业服务人及业主委员会同意的，可以追加业主委员会为第三人参加诉讼。商业物业业主另行提起诉讼获得支持或在本案中抗辩成立的，法院对物业服务人超出提价前物业费标准或合理提价幅度的部分请求不予支持。

　　提价前无约定物业费标准的，参照同地段相应物业的收费标准确定住宅物业业主以同一物业服务区域内业主大会决议仅提高住宅物业的收费标准，或者提价幅度不合理地大于商业物业为由拒绝支付物业费的，依照前款的规定处理。

　　十六、物业服务合同未约定逾期支付物业费违约金，物业服务人以违约行为发生时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的130%标准为限主张逾期付款损失的，可予支持。

　　业主抗辩约定的逾期支付物业费违约金过高，物业服务人不能举证证明实际损失的，法院可将违约金标准调整为一年期LPR的 130%-150%。

　　人民法院不主动调整违约金，但已有生效法律文书调整同一物业服务区域内其他业主的违约金标准的除外。

　　十七、物业费按房屋权属证书载明的建筑面积计算;无权属证书的，按商品房买卖合同约定的建筑面积计算。业主委托测量的物业面积与前款规定的证书或者合同载明的面积不一致的，按后者面积计算物业费。

　　十八、前期物业服务合同载明业主败诉时负担物业服务人追讨物业费而产生的律师费等费用，业主主张该条款不属于合同内容的，应当依照民法典第四百九十六条的规定予以审查。该条款属于合同内容的，对物业服务人支付律师费等费用的诉请酌情予以支持。

　　十九、住宅前期物业服务合同约定的物业费超出指导价的，业主有权拒绝支付或者请求退还已支付超出部分物业费，但该收费标准已经价格主管部门核定的除外。

　　二十、物业服务合同已约定每期物业费支付期限的，诉讼时效自各期物业费履行期限届满之日分别起算。

　　未约定支付期限的,诉讼时效自物业服务人主张权利之日起算;物业服务人给予宽限期的，从宽限期满之日起算。

　　二十一、物业服务合同约定日常支出费用、水电等分摊费用由业主承担，业主以物业服务人未公示或者未向业主委员会、业主大会报告为由拒绝支付的，不予支持;当事人另有约定的除外。

　　对侵犯知情权的行为，告知业主另寻法律途径解决。业主以物业服务人未公示或者未向业主委员会、业主大会报告为由拒绝支付物业费的，参照前款规定处理。

　　二十二、物业服务存在严重瑕疵，业主请求减少物业费的，法院可酌情支持。物业服务人有下列情形之一的，应当认定物业服务存在严重瑕疵:

　　(一)对物业服务区域内的业主共有部分、共用设施设备维护管理不善，或者对物业服务区域内业主共有部分的清洁、绿化和基本秩序等未尽服务职责造成环境恶化,影响业主的正常生活;

　　(二)将应当提供的物业服务整体转委托给第三人，或者支解后分别转委托给各第三人;

　　二十三、物业服务人以业主迟延或者拒绝支付物业费为由诉请求业主按约定支付违约金，法院经审理查明物业服务存在瑕疵的，法院可以根据当事人的申请酌情减免违约金。

　　二十四、业主起诉请求物业服务人配合在自有产权车位上安装充电桩的，应予支持。有关行政主管部门认为安装充电桩不符合安全规范等规定的除外。

　　开发商作为出租人，车位长期承租人起诉请求物业服务人配合在承租车位上安装充电桩的，参照第一、二款的规定处理。

　　二十五、小区共有部分或共有设施破损导致业主财产损失，业主起诉请求物业服务人承担修复、赔偿责任的，法院可综合导致损害的原因、物业服务人是否尽到管理维护、检修的责任等事实，确定物业服务人在过错范围内承担的责任。

　　二十六、业主违反管理规约的，物业服务人有权执行管理规约收取违约金。业主主张违约金过高的，依照民法典第五百八十五条的规定处理。物业服务人不得采取任何罚款措施，诉请支付罚款的，不予支持。